南方日報訊 (記者/李斌)一部完善深圳租賃管理頂層設計的《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)于近日正式實施。《意見》提出了一系列促進深圳租賃市場發展的政策措施。日前，深圳市規劃和國土資源委員會(下稱“深圳市規土委”)專門就該意見的出臺背景、深圳租賃市場發展等方面進行了詳細解讀。

據了解，2016年5月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》印發后，深圳便將發展住房租賃市場納入房地產調控長效機制，并啟動了《意見》的制訂工作。為加快推進深圳住房和房地產領域供給側結構性改革，同時解決目前深圳住房租賃市場存在的市場秩序混亂、權益保障不足、租賃供給效率不高和質量較差等問題，《意見》歷經多次征求意見，反復修改，最終確定從完善法律法規、完善支持政策、制定租賃住房標準、規范行業秩序與加強租金指導等六方面，促進深圳租賃市場發展。

對于深圳住賃住房市場現狀，深圳市規土委認為，目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳租賃市場的規模占比在國內最大。因此，深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳房地產市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業生、外來人群來深圳的“第一站”，成為深圳吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。基于此，深圳住房租賃市場亟待解決的問題，是發展機構化、規模化住房租賃企業，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質量消防安全問題隱患嚴重、租賃關系不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問題。

在未來目標方面，《意見》提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系;基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城市居民住有所居的目標。

在具體措施上，《意見》提出了培育住房租賃市場供應主體，發展專業化住房租賃企業，鼓勵房地產企業拓展住房租賃業務，引導各國有企事業單位開展規模化租賃業務，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。加大公共租賃住房供應力度，推進公共租賃住房貨幣化，強租賃住房規劃和用地供應，允許商業用房按規定改建為租賃住房。此外，還包括對住房租賃市場給予金融支持、加強行業監管等一系列措施。

八大重點權威解讀

1 鼓勵各方發展租賃

政策：鼓勵企業籌集房源，開展規模化租賃業務，鼓勵房企拓展住房租賃業務，并引導各國有企事業單位開展規模化租賃，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。

深圳市規土委：深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。主要問題集中在：《深圳特區房屋租賃條例》廢止后，城中村租賃無法得到法律保護，產生了一些侵害承租人權益的問題等。為此：

一要解決租賃關系合法與房屋產權不合法的不平衡問題。基于城中村租賃關系的合法，對符合消防與安全條件的出租房，各區租賃管理部門應加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權益。同時，要將城中村租賃住房統一納入住房租賃信息服務與監管平臺，加大規范管理與市場監測。

二要加大對城中村租賃公共服務配套。以備案為依據，符合條件、納入政府監管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規劃與供應。

三要制定城中村消防、質量等安全標準。

四要進行專業化、規模化租賃運營。

五要加強市場管理。重點整治城中村黑二房東現象，出臺二房東轉租示范合同，加大轉租備案管理，明確轉租超過一定套數住房的二房東個人必須成立租賃企業，登記運營。

2 增加租賃用地的供應

政策：新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，將明確規定持有出租的年限。

深圳市規土委：深圳市規劃國土部門將結合住房供需狀況等因素，在住房建設規劃中合理確定租賃住房供應規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。加大各類園區(含總部基地、產業園區、大學園區等)的配套住房、商務公寓只租不售或限期銷售用地的供應，進一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限;落實深圳《關于完善人才住房制度的若干措施》有關規定，并適度提高企業自持出租的住房比例。

3 創新貨幣補貼形式

政策：全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發行住房租賃券，創新貨幣補貼形式。完善租賃補貼制度，按照深圳住房保障有關規定，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

深圳市規土委：由于住房租賃企業收儲房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風險較大，需提供金融支持，解決租賃企業資金來源問題。因此，支持租賃企業發行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發行租賃證券化產品、信托投資基金等。

4 個人租房能享受權利

更多了

政策：加大對個人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用于支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業優先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。非深圳戶籍承租人可按照《深圳經濟特區居住證條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

深圳市規土委：目前，深圳租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉向購房(而不是租房)，加劇供需矛盾、房價上漲預期。借助于租賃立法，各相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權利。

同時，提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關手續辦理的時間。借鑒美國的經驗，為低收入人群發放住房租賃券(Voucher)，享受這種補助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住的住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

5 增加租賃型居住類

更新的占比

政策：允許已建成并空置的商業建筑以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規定調整土地用途，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。但改建后的住房僅限租賃或整體轉讓。

深圳市規土委：深圳產業周期約為20年，建筑物規劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時，深圳空間開發強度已近極限，未來產業發展應貫徹“保空間重于保土地”的原則。近年來，深圳四大支柱產業及七大戰略性新興產業對經濟貢獻已經達到80%，加上互聯網改造傳統產業，傳統工商業對空間的需求明顯下降，存量商業、辦公的功能也需隨產業升級而調整。在符合城市總體規劃、近期建設規劃的前提下，可以從以下三方面開展空間資源優化配置：

首先，產業、人口集聚區內的租賃需求較為集中，該區域內的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應的具有居住功能的商務公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

其次，近年來，隨著前期規劃的大型商業及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業綜合體，部分區域(特別是原特區外)商業建筑存在一定空置的現象。因此，允許將符合城市規劃和公共配套要求的已建成但空置的商業建筑按規定改建為租賃住房，并同步配置公共服務配套，由租賃企業進行規模化租賃經營。

最后，在住房建設年度計劃及住房發展規劃中，統一平衡商品房銷售與租賃市場的關系，確保商品住房供應的前提下，增加租賃供應規模。在深圳增量房源有限的背景下，重點鼓勵開發企業和社會機構盤活存量資源，在不增加新增供應的情況下，通過盤活存量增加住房供應的效率。

6 規范現有住房按規定

改造后出租

政策：人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住，禁止“房中房”對外出租。

深圳市規土委：住房改造必須按照國家和地方的住宅設計規范開展，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效;不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全;不得加建衛生間、廚房。允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租，公安消防、各區(新區)規劃土地監察和住建部門要加大檢查力度、依法查處。

7 引導“城中村”開展

規模化租賃

政策：將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關規定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經營。

深圳市規土委：在市場秩序方面，主管部門將發布統一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網上簽約，建立租賃糾紛仲裁調解機制，引導租賃行為與預期;加強租賃市場常規巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場環境。

8 加強住房租賃

價格指導

政策：搭建全市統一的住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發布服務，及時披露租賃住房供應總量、租賃人口、租金等信息，要加強住房租賃價格指導，完善現有住房租賃指導價格制度，引導市場合理定價。

深圳市規土委：針對租賃市場亂象較多，亟待加強管理的現狀，深圳未來將以完善法律規章作為抓手，推進租賃管理頂層設計。

一是加強租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規定》，填補《深圳市經濟特區房屋租賃條例》廢止后行業法規缺失的問題，讓租賃市場監管有抓手、執法有依據。

二是針對租賃市場多頭管理、工作協調鏈條長，以完善法律規章為形式，推進現有管理機構整合，建立有利于全市人口和住房統一管理的住房租賃主管機構。

　　 原標題：深圳：商業用房可按規定改建為租賃住房